Könyvajánló

Egy könyv és ami mögötte van

Nyerés az ingatlanpiacon

Szubjektív bevezető:

Két dolog változtatta meg pozitív irányban az életemet. Egyrészt a közvetítés mellett elkezdtem az ingatlanok forgalmazását. Mivel pénzem, megtakarított tőkém nem volt, azért a család tulajdonában lévő mezőgazdasági ingatlanok fejlesztésével, átminősítésével kezdtem el foglalkozni. Ennek eredménye öt év múlva lett, amikor az első szántóterületemet sikerült iparövezetként értékesítenem.

Másrészt – teljesen véletlenül - kezembe került Robert T. Kiyosaki „Gazdag Papa, szegény papa” című könyve. Ez számomra olyan volt, mint egy lórúgás, vagy nevezhetnénk megvilágosodásnak is. Részletesen le volt írva, hogy vállalkozóként milyen hibákat követtem el! És az is, hogy miért nem vezet eredményre (miért nem válik anyagilag a javunkra), ha alkalmazottból mikróvállalkozóvá (önalkalmazottá) válunk. Hogy mit tanít a szegény ember a gyermekének és mit a gazdag. Hogyan kezeli az ingatlanát a gazdag ember, és hogyan a szegény.

Ezek a kérdések állandóan foglalkoztattak, és ettől kezdve szisztematikusan kerestem az ezzel kapcsolatos irodalmat. Idővel jöttem rá, hogy az engem érdeklő könyvek többségét egy kiadónál, a Bagolyvárnál találom meg. A következő tennivalóm az volt, hogy megkeressem a könyvkiadó tulajdonosát és megkérjem, hozzuk létre az ország első „Gazdag Papa” klubját. Ez megtörtént, a klub több mint két évig működött, teljesen non profit alapon.

Számomra Robert T. Kiyosaki gondolatai azért voltak nagyon szimpatikusak, mert első alkalommal láttam leírva és megindokolva, hogy (Amerikában) meggazdagodni nem csak csalás és lopás útján lehet!

Kiyosaki nekem azt tanítja, hogy nem a mások vagyonával kell törődnünk, gazdagodni saját magunkhoz képest kell! Ezt pedig most rögtön el lehet kezdeni, a megvalósításhoz pedig részletes útmutatót találunk a kiadó „Passzív jövedelemforrások” című sorozatában. A passzív jövedelem nem azt jelenti, hogy munka nélkül jutunk jövedelemhez, hanem azt, hogy egyszer keményen megdolgozunk érte, majd élvezzük a gyümölcseit. Ilyen jövedelemfajtának számítanak a szerzői jogdíjak, a tőzsdei befektetések eredményei, a network marketing stb.

Amikor a kiadó tulajdonosa a sorozat Robert G. Allen „Nyerés az ingatlanpiacon” című könyvét kívánta lefordíttatni, akadályba ütközött. Ez abból adódott, hogy a fordító a könyvben levő szavak, kifejezések egy részét nem tudta értelmezni. Ilyen volt például a „a harmadik helyi jelzálogjog”. Mivel a fordító soha nem foglalkozott ingatlannal, megkértek, hogy segítsek. Segítettem, majd hirtelen felindulásból írtam hozzá egy fejezetet „Lehetőségek Magyarországon” címmel.

A könyv polarizálja az olvasóközönséget. Van, aki rajong érte, és naponta alkalmazza a gyakorlatban, van, akinek az a véleménye, hogy ez csak Amerikában működik, nálunk nem. Ezek az eltérő vélemények főleg abból adódnak, hogy az emberekre – a piac működésére - vonatkozó megállapítások mindegyike telitalálat, a jogszabályi háttér viszont teljesen más Magyarországon, mint Amerikában.

A könyv gyakorlati alkalmazhatóságához igyekeztem hozzájárulni. Egyrészt egy honlappal, amely a téma iránt érdeklődőknek értékes információkkal szolgál, másrészt tanfolyamok szervezésével, amelynek neve azonos a könyv címével.

A tanfolyamon olyan gyakorlatban alkalmazható módszerekről beszélünk, melyek segítségével a befektetett pénz többszörösen megtérül. Ezt a célt többféleképpen tudjuk megvalósítani, például:

1. Értéken aluli ingatlant kell keresnünk megvételre. Ez általában akkor sikerül, ha az eladó valamilyen személyes ok miatt nagyon motivált (pl. adóssága van)! Majd az alacsony vételáron megszerzett ingatlant értékesítjük. Megjegyzés: A motivált vevő keresésére a Robert G. Allen által írt könyv több megvalósítható példát mutat be.

2. A tulajdonunkban lévő ingatlanokat fejlesztenünk kell. Jó példa erre a külterületi ingatlanok átminősítése belterületté (ez lehet lakó-, üdülő-, iparövezet, stb.) vagy a település főútján lévő földszinti lakások használati módjának megváltoztatása (átminősítése) üzletté.

3. El kell érnünk, hogy az ingatlanforgalmazáshoz kapcsolódó állami elvonások összege legálisan, a lehető legalacsonyabb legyen.

4. Az ingatlanértékesítésből származó jövedelemadó összegét úgy csökkenthetjük, hogy az eladott ingatlan vételárának egy részéből (a növekmény összege) lakóingatlant vásárolunk.

5. Az illeték összegét legálisan úgy minimalizálhatjuk, hogy olyan ingatlanfajtákat választunk megvételre, amelyek illetéke jóval az átlagos mérték (ez most 10%) alatt vannak. Ilyen a lakóingatlan, vagy a mezőgazdasági ingatlan. A lakóingatlannál még egy jelentős kedvezmény a rendelkezésünkre áll. Ha ilyen típusú ingatlan tulajdonjogát szerezzük meg, és helyette — egy éven belül — újabb lakóingatlant vásárolunk, csak a két ingatlan vételára közötti különbözet után kell illetéket fizetnünk! Ha olyan ingatlanfajtát kívánunk megvásárolni, ahol magas az illeték (pl. üdülő vagy iparövezet), akkor lehetőségünk van ingatlanforgalmazással foglalkozó gazdasági társaságot alapítani. (Legolcsóbb a betéti társaság létrehozása!) Ebben az esetben – ha két éven belül értékesítjük az érintett ingatlant – a vételár 2%-a az illeték.

Az előzőekben részletezett példák csak ízelítőül szolgálnak, a tananyag természetesen jóval átfogóbb képet ad az ingatlanpiaci lehetőségekről. A tanfolyamot nehéz a hagyományos oktatási rendszerbe integrálni. Nem közvetítés, nem értékbecslés és nem hagyományos értelemben vett ingatlanfejlesztés. Ez az első olyan tananyag, amely az ingatlan kereskedelemről (forgalmazás) és az ingatlan segítségével megszerezhető passzív jövedelemről szól!

A tanfolyamra jelentkezőket két nagy csoportra lehet bontani. Az elsőbe azok tartoznak, akiknek sem tőkéjük, sem gyakorlatuk nincs. Ők akkor lesznek sikeresek, ha egy év eredmény nélküli gyakorlás után sem adjak fel. A második csoportba sorolom azon hallgatókat, akik tökével és több éves ingatlanpiaci gyakorlattal is rendelkeznek. Pld, hálózatépítők, üzletláncok tulajdonosai, stb. Számukra a tananyag egy része (adó, illeték, hitelfelvételi lehetőségek, stb.) már ismert. Őket az érdekli, hogyan reagálok azokra a tervekre, melyeket a közeljövőben meg kivánnak valósítani. Valószínűleg nekik egy kötetlenebb forma felelne meg, ezért havi egy alkalommal klub létrehozását tervezem.

A tanfolyam befejezése után a hallgatókat (a téma iránt érdeklődőket) havonta megjelenő, ingyenes hírlevéllel szeretném segíteni. Ez regisztráció után a honlapunkon (www.ingatlantanacs.hu) érhető el.

Bajári István

Budaörsi Ingatlanforgalmazó Iroda